Процесс приобретения недвижимости в Италии
Многие люди уверены, что процесс приобретения недвижимости в Италии тесно связан с бюрократией и довольно запутан – но, несмотря на то, что процесс покупки действительно сильно отличается от той же британской и американской систем, вы не совершите много ошибок, если будете следовать изложенным ниже рекомендациям. Первая вещь, которую следует сделать инвестору, это определиться с географическим местоположением, наилучшим образом соответствующим его требованиям относительно недвижимости, с учетом предполагаемого способа получения дохода – будет ли это арендный доход с туристов, студентов, офисных работников или же перепродажа недвижимости покупателям домов для отдыха или переселенцам на постоянное место жительства в Италию. Следует учитывать удобство доступа к недвижимости, наличие или планируемое создание близлежащих аэропортов, предлагающих дешевые билеты от низко-бюджетных авиакомпаний и т.д.
Необходимо собрать максимум информации о регионе, который вы планируете осмотреть; факты, цифры, предположения и реальную обстановку следует подтвердить при посещении интересуемого региона. Следующим шагом является, без сомнения, поиск недвижимости, соответствующей требованиям и целям инвестора. Существует три основных способа это сделать – во-первых, можно обратиться к агенту по недвижимости, во-вторых, использовать услуги независимых субъектов, и в-третьих, это можно делать самостоятельно. Преимущества и недостатки каждого подхода довольно очевидны - агенты по недвижимости берут с покупателя за свои услуги примерно 6 % от покупной стоимости и в их базе данных содержится ограниченное число объектов, независимые субъекты берут ими установленную оплату и их деятельность никем не регулируется, самостоятельный поиск может привести к различным юридическим прениям, если вы допустите какую-либо ошибку!
Выбор остается за вами, но при обращении к агентам по недвижимости вы можете рассчитывать на их профессиональную квалификацию, регистрацию в местной торговой палате и что они смогут предоставить вам мандат продавца для любой заинтересовавшей вас недвижимости, поскольку мандат дает агенту по недвижимости право выставлять соответствующие объекты на продажу. Чтобы найти хорошего агента по недвижимости, следует просмотреть кандидатуры нескольких человек, поспрашивать людей, кого они смогут порекомендовать, и убедиться, что вам комфортно в обществе выбранного агента.
Если вы решили обратиться к независимым субъектам, также соберите рекомендации, но изначально следует учитывать, что у них может не быть квалификации и что они могут не располагать детальной информацией об объектах недвижимости, которые они находят, это означает, что вы и ваш адвокат должны проверить правоустанавливающие документы, право продавца на продажу, местные ограничения по планировке, а также отсутствие невыполненных обязательств или долгов по данной недвижимости. При самостоятельном поиске выставленной на продажу недвижимости у инвестора имеется большой выбор - но в этом случае ему следует узнавать у соседей и местного совета о причинах продажи, возникли ли у продавца финансовые трудности или, к примеру, поблизости запланировано строительство автомагистрали… как говорится, кто предупрежден, тот вооружен!
В качестве следующего этапа следует переговорить с ипотечным заимодателем, специализирующимся в предоставлении международных финансов в Италии. К примеру, банк «Barclays» имеет в Италии филиал и хорошо осведомлен о местном итальянском рынке недвижимости и процедуре предоставления иностранным покупателям кредита. Они могут предварительно проконсультировать покупателя, в том числе о сумме денежных средств, которыми он сможет распоряжаться. Далее нужно обратиться к действительно хорошему адвокату – они, как правило, также берут минимум 4 - 6 % от покупной цены (как договоритесь), но их помощь будет для вас неоценима. Опять-таки прежде следует получить рекомендации от тех, кто уже вложил капитал в недвижимость Италии. Если Вы не говорите на итальянском, идеальным вариантом будет поиск двуязычного адвоката или обращение к переводчику. В Италии юридическая сторона данного процесса довольно сложная и можно сделать много ошибок, поэтому решение действовать самостоятельно приравнивается к безумию!
Адвокат инвестора не только проведет соответствующую проверку, но и будет его лучшим другом, когда дело дойдет до прохождения через все бюрократические заморочки, связанные с процессом приобретения недвижимости. Проверка, которая входит в их услуги, сможет гарантировать, что данная недвижимости не заложена, не имеет долговых или кредитных обязательств, которые не будут погашены на момент окончания сделки - поскольку эти долги перейдут на вас и станут проблемой нового владельца – изучит границы и убедится, что они соответствуют заявленным в правоустанавливающих документах. Удостоверьтесь, что продавец имеет абсолютное право на продажу и что любая работа по восстановлению дома, выполненная до настоящего времени, подтверждается/сопровождается соответствующими документами.
Следующий шаг - подписание условного договора купли-продажи и оплата задатка покупателем в размере несколько тысяч евро, чтобы объект недвижимости был снят с продажи, на период от двух недель до месяца, чтобы дать покупателю время тщательно осмотреть здание и убедиться, что любые изменения с целью его реконструкции будут разрешены местными органами властью, где это применимо. Если в течение этого периода обнаружится какая-либо проблема с недвижимостью, на которую ранее не указал продавец или агент по недвижимости, то покупатель вправе аннулировать сделку и забрать свой задаток – но если аннулирование сделки произойдет по другим причинам, деньги не возвращаются.
Следует пригласить местного специалиста по оценке недвижимости и геодезиста, поскольку они являются экспертами не только по части недвижимого имущества, но и владеют информацией относительно выбранной области и местных органов власти, а также смогут дать совет о том, можно ли будет осуществить планы инвестора связанные с недвижимостью и каковы будут предполагаемые затраты. С учетом этой информации можно переходить к подписанию условного предварительного договора, который на итальянском называется Compromesso. Данный договор, к примеру, может содержать условия относительно планировки при внесении серьезных изменений, и если покупатель захочет отказаться от сделки после его подписания, то он потеряет оставленный залог, который должен быть уплачен в момент его подписания, в размере от 10 до 30 % от покупной цены - если же продавец решит отменить сделку, он должен будет заплатить покупателю сумму в размере двойного уплаченного залога.
На данном этапе покупателю нужно будет вновь обратиться к ипотечному заимодателю и согласовать вопрос о выдаче желаемого кредита или же нужно будет решить вопрос с финансами… как только необходимые средства найдены, покупатель и продавец в присутствии нотариуса должны подписать основной договор или Rogito, передать деньги и правоустанавливающие документы и затем уплатить налоги и сборы. Сборы и налоги, скорее всего, будут включать: налог на покупку, который составляет 10 % от заявленной в кадастровом регистре стоимости для нерезидентов и 3 % для резидентов, вознаграждение нотариуса в размере 2,5 % от заявленной в кадастровом регистре стоимости, оплата услуг агентства недвижимости, если применимо, и Bolli или гербовый сбор в размере 1 % от заявленной в кадастровом регистре стоимости.
