Приобретение недвижимости на Северном Кипре

Ключевым моментом для успешного приобретения недвижимости на Северном Кипре является знание различных типов правоустанавливающих документов на разные виды недвижимости и земельные участки. Если потенциальный покупатель недвижимости выкроит время и изучит процесс приобретения недвижимости на Северном Кипре прежде, чем обратит свой взор непосредственно на рынок недвижимости, то он сможет избежать возможных проблем относительно земельных споров и сэкономить огромное количество времени и усилий, которые многие инвесторы тратят впустую, будучи неуверенными в том, что они хотят найти!

Поскольку остров Кипр целиком принадлежал Британии в течение многих лет, правовая система Турецкой Республики Северного Кипра (ТРСК) заимствует множество вещей из британского законодательства – этот факт делает процесс приобретения недвижимости более простым, особенно для покупателей из Соединенного Королевства. Однако, даже если инвестор хорошо ознакомлен с правовой стороной процесса приобретения недвижимости на Северном Кипре, ему не следует заключать договор куплипродажи без помощи юриста, который будет действовать от его лица. Обращение к юристу упростит поиск необходимой недвижимости или земельного участка на Северном Кипре, а также обезопасит инвестора в случае подписания любого договора. Более того, получение в Совете Министров правоустанавливающих документов и разрешения на приобретение инвестором недвижимости на Северном Кипре также является прерогативой юриста.

Перед рассмотрением процесса приобретения недвижимости в ТРСК с безусловным правом собственности и на основе долгосрочного договора аренды (с дальнейшей передачей в собственность), следует ознакомиться с классификацией различных типов правоустанавливающих документов, которые используются на Северном Кипре:

1. Международно признаваемые правоустанавливающие документы: На Северном Кипре применяются два типа правоустанавливающих документов, которые признаются международным сообществом - «Собственность турецкого киприота до 1974 года» (Turkish Title pre 1974) и «Иностранная собственность до 1974 года» (Foreign Title pre 1974). Если выставленная на продажу недвижимость или земельный участок принадлежал до разделения острова в 1974 году иностранному гражданину или турецкому, а не греческому киприоту, то право владения данным недвижимым имуществом устанавливается международно признанным документом о праве собственности.

   На самом деле, совсем немного земельных участков и объектов недвижимости имеют другой тип правоустанавливающего документа. И к тому же, недвижимое имущество с вышеперечисленными типами правоустанавливающих документов ценится намного выше. Если какое-либо недвижимое имущество имеет другой тип правоустанавливающего документа, то он не будет признаваться до тех пор, пока юрист не установит его юридическую силу по требованию клиента.

   Иностранный инвестор, желающий приобрести недвижимое имущество с правом собственности иностранного гражданина до 1974 года, не имеет ограничений относительно количества объектов, которыми он может владеть. В случае приобретения недвижимости с правом собственности турецкого киприота или с любым из нижеперечисленных типов правоустанавливающих документов, инвестору разрешается покупать 1 донум (1388 м2 или одна третья акра) земельного участка на человека (или на супружескую пару).

2. Правоустанавливающие документы с гарантией государства: После разделения острова в 1974 году многие греческие киприоты покинули Северный Кипр, а турецкие киприоты оставили Южный Кипр. В то время было согласовано, что люди, покинувшие свои дома и земли, могут передать свое право собственности государству до тех пор, пока не будет урегулирован конфликт на Кипре. Взамен оставленному имуществу на юге, турецким киприотам предоставлялась земля и недвижимость на севере Кипра, также как греческим киприотам предоставлялась земля и недвижимость на юге Кипра взамен имуществу, оставленному на севере острова. Каждое из государств действовало в качестве гаранта при обмене земли и недвижимости.

   Большинство выставляемых на продажу новых объектов недвижимости Северного Кипра находятся на обменных или компенсационных земельных участках, которые ранее принадлежали греческим киприотам, и право собственности на эту недвижимость гарантируется государством Северного Кипра; подобный вид правоустанавливающих документов также называется Абсолютное право владения.

   Основное различие между обменной и компенсационной землей состоит в том, что обменная земля (известная как «esdeger») предоставлялась турецким киприотским, которые покинули юг, а компенсационная земля (также известная как «tahsis» или «TMD») выдавалась поселенцам основной части острова. Для получения более подробной информации о различиях в праве собственности на землю инвестору следует обратиться к юристу на Северном Кипре.

3. Правоустанавливающие документы на спорные объекты: Некоторая недвижимость Северного Кипра не имеет ни международных, ни гарантированных государством правоустанавливающих документов, и считается собственностью греческого киприота. Время от времени подобные объекты недвижимости появляются на рынке и кажутся привлекательным товаром, поскольку продаются за относительно небольшую стоимость – однако, не следует приобретать такую недвижимость во избежание возможных земельных споров, которые могут возникнуть в любой момент в будущем. Если инвестор обнаружит подобную недвижимость и захочет ее приобрести, ему обязательно следует проконсультироваться по этому вопросу с юристом.

   Также на Северном Кипре существует недвижимость, право собственности на которую находится «на стадии рассмотрения» - это означает, что гарантируемые государством правоустанавливающие документы на эту недвижимость вскоре должны быть получены. В случае покупки такого недвижимого имущества, инвестор также должен проявлять осторожность.

Приобретение недвижимости на Северном Кипре с безусловным правом собственности

Большинство выставленных на продажу объектов недвижимости Северного Кипра имеют безусловное право собственности (фригольд) – сюда входит новая недвижимость и незавершенные строительство. Зарубежным инвесторам разрешается владеть только одним донумом земли и одним объектом недвижимости, если только они не осуществят сделку посредством местной компании с ограниченной ответственностью или не приобретут земельный участок или недвижимость, которая до 1974 года была в собственности у иностранных субъектов. Для создания местной компании с ограниченной ответственностью инвестору необходимо объединиться с турецким киприотом, который станет акционером, владеющим контрольным пакетом акций. Создать компанию с ограниченной ответственностью и приобрести фактическое право голоса у акционера, владеющего контрольным пакетом акций, довольно просто и большинство юристов Северного Кипра смогут оказать инвестору необходимую помощь.

Как только инвестор определится с земельным участком или объектом недвижимости, который он хочет приобрести в ТРСК, ему нужно будет подписать предварительный договор купли-продажи и дать небольшой задаток. Данный договор должен освещать условия относительно таких моментов, как неуплаченные долги, иски о правах на недвижимость, а также проверку юристом правоустанавливающих документов с целью выяснения, не заложена ли данная недвижимость, и другое. Если инвестор приобретает старую недвижимость, в договоре также может содержаться пункт о проведении качественной оценки здания.

Поскольку условно-депозитные счета на Северном Кипре не признаются, все платежи осуществляются непосредственно продавцу или застройщику - по этой причине инвестору не следует торопиться с покупкой до тех пор, пока он не удостоверится на 100 %, что с приобретаемой недвижимостью все в порядке. После того, как все условия договора купли-продажи удовлетворят инвестора или юриста, которому была предоставлена доверенность – можно подписывать основной договор. В зависимости от вида приобретаемой недвижимости, на этой стадии инвестор должен иметь всю или определенную сумму денег. Если инвестор покупает земельный участок или законченный объект недвижимости, тогда полная сумма покупки должна быть в наличии в день подписания основного контракта. Если инвестор покупает объект незавершенного строительства, он должен предоставить прописанную в контракте сумму и затем вносить определенные взносы в указанное время в течение процесса строительства.

Когда инвестор покупает на Северном Кипре объект незавершенного строительства, он всегда должен иметь в резерве определенный процент от покупной стоимости, пока завершенная недвижимость не будет проверена, и если обнаружатся дефекты, то пока они не будут устранены. Часто иностранные граждане приобретают недвижимость на Северном Кипре, находясь там в отпуске или туристической поездке, - в этом случае они подписывают только условный договор, который является одновременно предварительным договором купли-продажи и окончательным основным договором. Суть такого договора заключается в том, что если какое-либо из условий договора было нарушено в течение указанного периода времени, то договор аннулируется и выплаченная сумма денег возвращается инвестору, если же все условия были соблюдены, договор становится окончательным.

Все иностранные граждане, приобретающие недвижимое имущество на Северном Кипре с безусловным правом собственности, должны получить в Совете Министров разрешение на владение данной собственностью. Как правило, это просто формальность, входящая в услуги юриста при стандартном процессе приобретения недвижимости. Кроме того, это не замедляет передачу недвижимости, даже если процесс получения разрешения займет много месяцев. Покупателям объектов незавершенного строительства в ТРСК обычно предоставляется разрешение на месте, к моменту завершения строительства.

Процесс приобретения недвижимости Северного Кипра на основе долгосрочного договора аренды

У правительства Турецкой Республики Северного Кипра, а также у некоторых застройщиков, в наличии есть недвижимое имущество, предлагаемое на основе долгосрочного договора аренды с дальнейшей передачей в собственность (механизм лизинга). Такая недвижимость обычно нуждается в реконструкции и предоставляется на период до 50 лет. Единственное отличие при приобретении недвижимости на основе долгосрочной аренды от процесса приобретения недвижимости с безусловным правом собственности состоит в том, что иностранным гражданам необходимо получить разрешение на владение данной собственностью в Министерстве туризма, а не в Совете Министров. Процесс приобретения недвижимости Северного Кипра на основе договора долгосрочной аренды с застройщиками фактически ничем не отличается от процесса приобретения недвижимости с безусловным правом собственности, который был описан выше.

Основные сборы, которые подлежат оплате инвестором при покупке инвестиционной недвижимости на Северном Кипре, включают:

1. вознаграждение юристу, которое должно оговариваться заранее и колеблется от 750 до 1 500 GBP (английский фунт стерлингов),
2. НДС, составляющий 5 % от покупной цены,
3. налог на передачу собственности, составляющий 3 % от облагаемой стоимости недвижимости при покупке первичной недвижимости и 6 % при покупке любых других видов недвижимости - облагаемая стоимость недвижимости почти всегда меньше покупной цены,
4. гербовый сбор, составляющий 0.5 % от суммы, указанной в договоре, при его оплате в течение месяца после подписания договора – в ином случае он постепенно повышается до 1.5 % спустя 6 месяцев (большинство юрисконсультов и агентов об этом не упоминают!),
5. налог на прирост капитальной стоимости, составляющий 3.5 %, и выплачиваемый продавцом.

Налогами также облагается недвижимость, передаваемая в дар без уплаты какого-либо вознаграждения и передача недвижимости между членами семьи. Кроме того, существуют различные сборы за предоставление коммунальных услуг. Если инвестор заложит в свой бюджет дополнительные 10 - 12 % помимо покупной цены, он сможет покрыть все необходимые расходы.