Процесс приобретения недвижимости в Испании
В Испании юридическая система и нормы права, регулирующие передачу собственности на недвижимость, довольно уникальны. Поэтому потенциальный покупатель должен хорошо ознакомиться с нюансами приобретения недвижимости в Испании прежде, чем он примет решение о покупке и заключит сделку… поскольку известно очень много неприятных ситуаций, произошедших с теми, кто пренебрег осмотрительностью! Существует справочник под названием «Amberlamb guide» по приобретению недвижимости в Испании, который освещает весь процесс покупки, обязательные денежные сборы и основные шаги для того, чтобы из заинтересованной стороны стать собственником какого-либо вида недвижимости.
Во-первых, необходимо отметить два важных момента - любой потенциальный покупатель недвижимости в Испании должен иметь ИНН (уникальный идентификационный номер налогоплательщика), который необходимо предоставить до совершения покупки - прежде, чем будет открыт счет в банке и потенциальный покупатель сможет продвинуться дальше обращения в агентство недвижимости. Самый легкий способ получить такой номер - предоставить доверенность юрисконсульту в Испании, который подготовит все необходимые документы и подаст заявление на получение номера, в то время как вы будете присматривать себе недвижимость. Но здесь необходимо отметить, что не стоит полагаться на рекомендации о юрисконсульте, которые могут предоставить агент по недвижимости, застройщик или любая заинтересованная в сделке сторона - ваш поверенный должен представлять исключительно ваши интересы.
Следующий важный момент касается финансовой стороны приобретения недвижимости… многие инвесторы предпочитают оплачивать покупку наличными или привлекать средства посредством своей компании или с помощью банковских услуг – в ином случае покупателю потребуется помощь, как при заключении ипотечного договора на покупку недвижимости в Испании, так и с переводом валюты и действующими нормами в банках Испании. Покупателям из Европы в этом плане проще. Крупные успешные банки, такие как «Barclays», имеют партнеров в банковской сфере в Испании, Франции, и других странах, в которых многие европейцы инвестируют в недвижимость или приобретают домики для отдыха, будучи хорошо знакомы с международной процедурой получения ипотеки и финансовой стороной проведения сделки от начала до конца.
Если покупать хочет приобрести недвижимость с помощью ипотечного кредитования или, по крайней мере, хочет определить целесообразность приобретения недвижимости в кредит, ему следует для начала всесторонне изучить этот вопрос перед тем, как приступить непосредственно к поиску самой недвижимости, чтобы определить необходимую сумму для данной операции. Например, банк «Barclays» может предложить ипотеку для покупки недвижимости в Испании, поскольку он имеет филиал в данной стране, местных представителей, которые знают детали рынка недвижимости в Испании и могут предложить потенциальным клиентам бесплатную оценку их критерий и требований без каких-либо обязательств.
Если инвестор рассчитывает на определенную сумму и точно знает, что хочет приобрести на рынке недвижимости, он может либо воспользоваться услугами профессионального агента по недвижимости в Испании, либо прибегнуть к помощи Интернета. Первым шагом после нахождения соответствующей недвижимости является подписание соглашения о резервировании. При этом покупателю необходимо оплатить 1 или 2 % от стоимости недвижимости, после чего продавец аннулирует объявление о продаже и поверенный покупателя может начать проверку земельного кадастра. Поверенный должен обязательно определить, нет ли непогашенной задолженности за недвижимость, не заложена ли она, не предъявляет ли кто-либо на нее права. В случае, если поверенный не сможет это прояснить и в будущем обнаружится, что у продавца был долг, в залог которого он поставил данную недвижимость, истец сможет предъявить право на это имущество, несмотря на смену владельца.
Как только поверенный покупателя закончит начальную проверку земельного кадастра, и определит все ли в порядке с данной недвижимостью, продавец и покупатель заключают договор купли-продажи и далее покупатель оплачивает продавцу залог в размере примерно 10 %. В идеале, договор купли-продажи не следует заключать, если поверенный покупателя не может предоставить письменное подтверждение того, что земельный кадастр был тщательно им проверен и не существует непогашенной задолженности за данную недвижимость.
Для решивших приобрести незавершенный или строящийся дом важно, чтобы застройщик предоставил им копию банковской гарантии или страхового обеспечения, которые смогут защитить покупателя в том случае, если застройщик не сможет завершить строительство. Если это произойдет, покупателю будут возмещены уплаченная сумма и проценты. Покупатель должен удостовериться в наличии оригинала этих документов и получить копию облигационного или страхового сертификата перед тем, как он оплатит залог. Кроме того, договор купли-продажи должен всесторонне, с освещением всех деталей, раскрывать особенности приобретаемой недвижимости - от описания внутренних и внешних параметров, качества используемых креплений и приспособлений, ландшафта сада, расположения комнат и т.д.
В заключение важно отметить, что на этапе завершения процесса приобретения недвижимости в Испании поверенный покупателя должен также убедиться, что данная недвижимость, выставленная на продажу, в точности соответствует описанию, которое содержится в документе, устанавливающим право собственности, и что договор купли-продажи содержит детальное описание границ данной недвижимости и т.д. Более того, если недвижимость построена менее десяти лет назад, покупателю должен быть передан договор страхования на построенное здание сроком на десять лет, который должны иметь все новые здания. Передача данного договора должна быть упомянута в договоре купли-продажи.
В завершение продавец, покупатель, юристы обеих сторон и представитель банка, если покупатель берет ипотеку, должны обратиться к государственному нотариусу. В его офисе подписывается договор, передаются деньги и договор на право собственности.
Что касается дополнительных затрат, связанных с покупкой инвестиционной недвижимости в Испании, они варьируются в зависимости от типа недвижимости, которой интересуется человек. При покупке новой недвижимости берется 7% НДС плюс 1% государственная пошлина, если приобретается более старая вторичная недвижимость, берется только 7% НДС, с покупателей земельного участка берется 16% НДС плюс 1% государственная пошлина. Вдобавок к этому оплачиваются услуги юриста и нотариуса, работа с земельным кадастром; и если вы воспользовались ипотекой, тогда уплачивается определенный процент за организацию и оформление кредита. При приобретении недвижимости в Испании покупатель должен предусматривать 10 % в дополнение к ее покупной стоимости, при приобретении земельного участка следует дополнительно учитывать 20 %.
Также следует иметь в виду, что в 2006 году Сенат Испании одобрил новые правила при приобретении недвижимости в Испании относительно налога на прирост капитала и отчислений со стороны нерезидентов. Так, с 2007 года при перепродаже недвижимости нерезиденты должны оплачивать максимальный 18% налог на прирост капитала, и от 5 % до 3 % по завершению продажи недвижимости.
